「共有者の一人と何年も連絡が取れない」「相続で共有名義になったが、他の相続人が行方不明で遺産分割協議ができない」――こうした状況は、共有土地の問題の中でも特に解決が難しいケースです。
しかし、行方不明の共有者がいても、法律上の手続きを活用すれば共有解消は可能です。2023年には関連法制の大幅な改正もあり、以前より解決の選択肢が広がっています。
この記事では、共有者が行方不明・連絡不通の場合に取りうる具体的な対処法を、法律の専門家と連携している不動産鑑定士の立場から解説します。
行方不明の共有者がいると何が問題になるか
共有土地の売却・賃貸・大規模管理には、原則として共有者全員の同意が必要です。共有者の一人が行方不明で連絡がつかない場合、その人の同意を得ることができないため、以下のような問題が生じます。
- 売買契約に行方不明者の署名・押印が得られず、売却できない
- 遺産分割協議に参加させられないため、相続手続きが進まない
- 固定資産税の負担を求償できず、他の共有者が立て替え続ける
- 土地を活用したくても相手の同意が得られず、空き地のまま放置される
問題をさらに深刻にするのは、行方不明者が亡くなっていても連絡がなければ法律上は生存しているとみなされることです。相続手続きも進まず、年月が経つほど問題が複雑化します。
対処法①｜不在者財産管理人の選任（家庭裁判所）
行方不明者の財産を管理し、法律行為を代行する人物として「不在者財産管理人」を家庭裁判所に選任申立てすることができます。
申立てができる人
利害関係人（他の共有者・債権者など）または検察官が申立てできます。他の共有者が申立てることが最も一般的です。
手続きの流れ
- 行方不明者の住所地を管轄する家庭裁判所に申立て
- 申立てに必要な書類（戸籍謄本・不在を証明する資料など）を提出
- 家庭裁判所が管理人（弁護士や司法書士など専門家）を選任
- 管理人が不在者に代わって財産を管理し、裁判所の許可を得て売却などの処分も可能
費用と期間の目安
項目 | 目安 |
|---|---|
申立費用（収入印紙等） | 数千円〜1万円程度 |
管理人への報酬（予納金） | 50〜100万円程度（裁判所が決定） |
申立てから選任までの期間 | 1〜3か月程度 |
管理人への報酬は申立人が予納する必要があり、費用負担がある点は理解しておきましょう。ただし、不動産の売却が実現すれば、売却代金から回収できる場合があります。
不在者財産管理人ができること・できないこと
管理人は原則として「保存行為・管理行為」のみ行えます。不動産の売却など「処分行為」には家庭裁判所の許可が別途必要です。裁判所が「不在者の利益に反しない」と判断した場合に許可が下ります。
対処法②｜失踪宣告（家庭裁判所）
一定期間以上の生死不明が続いている場合、家庭裁判所に「失踪宣告」を申立てることができます。失踪宣告が認められると、その人は法律上、死亡したものとみなされます。
失踪宣告の2種類
種類 | 条件 | みなし死亡時点 |
|---|---|---|
普通失踪 | 生死不明から7年以上経過 | 7年の期間満了時 |
特別失踪（危難失踪） | 戦争・震災・船舶沈没などの危難が去ってから1年 | 危難が去った時 |
失踪宣告が確定すると、行方不明者は法律上死亡したことになり、その共有持分は相続人に引き継がれます。相続人が判明していれば、改めてその相続人と遺産分割協議を行うことで共有解消が可能になります。
ただし、後から行方不明者が生存していることが判明した場合、失踪宣告は取り消されることがあります。そのため、売却代金の配分などには注意が必要です。
対処法③｜2023年施行「所有者不明土地関連法」の新制度
2023年4月に施行された「民法・不動産登記法等の改正（所有者不明土地関連法）」により、従来では難しかった所在不明共有者がいる場合の対処法が大幅に拡充されました。
新設①｜所在等不明共有者の持分取得制度
共有者の中に所在や生死が不明な人がいる場合、他の共有者が裁判所に申立てることで、その不明共有者の持分を自分が取得する裁判所の決定を受けられるようになりました。取得した持分の対価は、裁判所が定める額を供託（法務局に預ける）することで手続きが完了します。
新設②｜所在等不明共有者の持分譲渡制度
共有土地全体を第三者に売却したい場合、不明共有者の持分も含めて売却できるよう、裁判所の決定によって不明共有者の持分を第三者に譲渡することが可能になりました。売却代金の不明共有者の取り分は供託します。
新設③｜共有物の管理に関する新ルール
所在不明の共有者がいる場合の管理行為について、裁判所が「管理者」を選任できる制度も整備されました。これにより、不在者財産管理人の選任なしに、一定の管理行為を進められるケースが増えています。
どの手続きを選ぶべきか
行方不明の共有者がいる場合、状況に応じて最適な手続きが異なります。
状況 | 推奨される手続き |
|---|---|
行方不明だが生死は不明（7年未満） | 不在者財産管理人の選任 |
行方不明期間が7年以上 | 失踪宣告（普通失踪）の申立て |
所在不明で持分を取得・売却したい | 2023年新制度（持分取得・譲渡制度） |
土地の管理だけ進めたい | 共有物管理者の選任（新制度） |
いずれの手続きも、弁護士や司法書士が窓口となって家庭裁判所に申立てるのが一般的です。当センターでは連携する専門家をご紹介し、不動産の価格評価から売却・解消まで一括してサポートしています。
早期対応が解決の鍵
行方不明の共有者問題は、放置するほど状況が複雑化します。行方不明者にも相続が発生すれば、その相続人を探す必要が生じ、関係者がさらに増えます。また、土地が空き地のまま固定資産税だけが積み重なることで、経済的な損失も続きます。
「どこに相談すればよいかわからない」という方も多いですが、まずは不動産鑑定士や弁護士・司法書士に現状を整理してもらうことが第一歩です。当センターでは初回相談無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。